घरजग्गा कारोबारलाई गतिशील बनाउन राष्ट्र बैंकले नीति बदल्दै छ ?
काठमाडौँ,फागुन १७ । केही नीतिगत प्रयास र बाह्य क्षेत्रमा आएको सुधारका बाबजुद पनि घरेलु अर्थतन्त्र चलायमान हुन नसकेपछि अहिले धेरैको नजर पुनः एक पटक राष्ट्र बैंकतर्फ सोझिन थालेको छ । केन्द्रीय बैंकले घरजग्गा कारोबारका लागि खुकुलो नीति अपनाइदिएर अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउनुपर्ने आवाज उठ्न थालेका छन् ।
कयौँ अर्थशास्त्रीहरूले यस्तो मतलाई ‘चरम स्वार्थी तर्क’ भनिरहँदा पनि यही ‘साँचो खोल्न’ दबाब बढिरहेको देखिएको छ । ‘अहिले कर्पोरेट क्षेत्रदेखि सहकारीसम्म सबैको पैसा घरजग्गामा फसेको छ’, एक बैंकर भन्छन् । अर्थपथसँगको कुराकानीमा उनले भने, ‘वास्तवमा घरजग्गा कारोबार पुनः गतिशील भएन भने बैंकमात्रै होइन, नेपालको पुरै अर्थतन्त्र नै ध्वस्त हुन्छ ।’
सम्पूर्ण पैसा एकै ठाउँमा लगानी भएका कारण घरजग्गाको कारोबार अड्किएकाले नै अहिले आन्तरिक अर्थतन्त्र चलायमान बन्न नसकेको ती बैंकर बताउँछन् । ‘मानिसहरू अहिले पनि बैंकको ऋण तिर्न तयार छन् । जग्गा किनेको छु, बिक्री हुनासाथै तिर्छु भन्छन्’ ती बैंकरले भने, ‘तर मूल्य घटेर बेच्न खोज्दा पनि जग्गा विक्री भएको छैन । घर विक्री भएको छैन ।’
यो अवस्था आउनुमा राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जामा गरेको कडाइ नै मुख्य कारण भएको ती बैंकर बताउँछन् । उनले भनेको ‘साँचो’ चाहिँ कर्जा–धितो अनुपात (लोन टु भ्याल्यू रेसियो–एलटीभी) हो । अहिले बैंकहरुले स्थानीय सरकारले तोकेको जग्गाको मूल्याङ्कनलाई ३० प्रतिशत भार दिने र चलनचल्तीको मूल्यलाई ७० प्रतिशतको भार दिएर एउटा मूल्य तय गर्छन्, त्यसलाई राष्ट्र बैंकले ‘उचित बजार मूल्य (फेयर मार्केट भ्याल्यू)’ भन्ने गरेको छ ।
यस्तो मूल्यको अनुपातमा ५० प्रतिशतसम्म कर्जा प्रवाह गर्न सक्ने सुविधा राष्ट्र बैंकले दिएको छ । गत सालसम्म यस्तो अनुपात काठमाडौँ उपत्यकामा ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर ४० प्रतिशत थियो । २०६७ सालमा पहिलो पटक यससम्बन्धी स्पष्ट व्यवस्था गर्दै केन्द्रीय बैंकले मूल्याङ्कनको ६० प्रतिशतभन्दा बढी कर्जा प्रवाह गर्न नपाइने भनेको थियो । अब फेरि त्यही विन्दुमा फर्काउने वा त्योभन्दा पनि लचकता अपनाउन दबाब दिने मनस्थितिमा केही बैंकरहरु देखिएका छन् ।
‘हामी ठुला उद्योगधन्दा सञ्चालन गर्न सक्दैनौँ । कृषिमा भारतीय बजारसँग प्रतिस्पर्धा गर्न सक्दैनौँ । शिक्षा स्वास्थ्यजस्ता क्षेत्रहरू खुम्चिँदै जान थालेका छन्’, ती बैंकर भन्छन्, ‘यस्तो अवस्थामा राज्य नै चल्न नसक्ने परिस्थिति बनेपछि सरकारले घरजग्गालाई कतिन्जेल रोकेर राख्न सक्छ ? यसलाई एक दिन खुकुलो बनाउनै पर्छ ।’ उनले अहिले तत्कालै यस्तो निर्णय भइहाल्छ भन्ने सुनिश्चितता नभए पनि केही समयमा समस्या बढ्दै गएपछि त्यसो नगरी ‘सुखै नपाउने’ बताए ।
यसअघि नै हाउजिङ व्यवसायीले व्यावसायिक घरजग्गा कारोबारमा एलटीभी रेसियो ८० प्रतिशत बनाउनु पर्ने र यसको जोखिम भार पनि १५० प्रतिशतबाट घटाएर ७५ प्रतिशतमा झार्नुपर्ने माग गर्दै आएका थिए । त्यसपछि राष्ट्र बैंकले यसलाई १२५ प्रतिशतमा झारिसकेको छ । यसो गर्दा घरजग्गामा कर्जा दिने बैंकहरुको पुँजी जोगिन्छ ।
पछिल्ला १५ वर्षमा के भयो परिवर्तन ?
- २०६६ पुस २ः घर तथा जग्गा र रियल इस्टेट कर्जामा धितो मूल्यांकनको ६० प्रतिशतभन्दा बढी कर्जा प्रवाह गर्न नपाइने व्यवस्था । बैंक तथा वित्तीय संस्थाले आफ्नो कुल कर्जामध्ये रियल इस्टेटमा २५ प्रतिशत र रियल इस्टेट तथा व्यक्तिगत आवास कर्जामा ४० प्रतिशतभन्दा बढी ऋण प्रवाह गर्न नपाइने सीमा निर्धारण । साथै २०६८ सम्म रियल इस्टेट कर्जालाई कुल कर्जाको १५ प्रतिशत र रियल इस्टेटसहित आवासीय घर कर्जासमेतलाई कुल कर्जाको ३० प्रतिशतमा झार्नपर्ने । त्यस्तै २०६९ सम्म रियल इस्टेट कर्जालाई कुल कर्जाको १० प्रतिशत र आवासीय घरकर्जा समेत जोड्दा कुल कर्जाको २५ प्रतिशतमा झार्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको थियो ।
- २०६७ असोज २५ः घरजग्गाको धितोमा प्रवाह हुने आवास कर्जाको सीमा धितोको दुई तिहाई (६६.६६ प्रतिशत) भन्दा बढी हुन नहुने व्यवस्था । रियल इस्टेट कर्जालाई चार समूहमा पुनः वर्गीकरण गरी समय सीमा र एलटीभी रेसियो मिलाउन निर्देशन । जसमा १) आवासीय घर कर्जा, २) व्यावसायिक कम्प्लेक्स तथा आवासीय अपार्टमेन्ट निर्माण, ३) पहिले नै निर्माण सम्पन्न भएर कमाइ गर्न थालिसकेका ब्यापार कम्प्लेक्स, ४) अन्य रियल इस्टेट कर्जा ।
- २०६७ चैत ४ः रू. ६० लाखसम्मका व्यक्तिगत घर कर्जालाई रियल इस्टेट कर्जामा गणना नगर्ने । यस्तो कर्जा एउटा बैंकले एक परिवारको एक जनालाईमात्र प्रवाह गर्न सक्ने प्रबन्ध ।
- २०७७ साउन १२ः नेपाल सरकारद्वारा इजाजतप्राप्त आवास परियोजना र प्रथम पटक घर निर्माण गर्न चाहिरहेका व्यक्तिका लागि प्रदान गरिने व्यक्तिगत घर कर्जामा लोन टु भ्याल्यू रेसियो ६० प्रतिशत कायम गर्ने । काठमाडौं उपत्यकाभित्र ४० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर ५० प्रतिशत एलटीभी रेसियो कायम गर्ने ।
- २०७९ साउनः काठमाडौं उपत्यकाभित्र घरजग्गा कर्जामा लोन टु भ्याल्यू रेसियो ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिरको हकमा ४० प्रतिशत कायम गर्ने ।
- २०८० भदौ १२ः प्रथम पटक घर खरीद वा निर्माण गर्नेका लागि रू. २ करोडसम्मको कर्जामा एलटीभी रेसियो ७० प्रतिशसम्म कायम गर्न सकिने प्रबन्ध । व्यक्तिगत घरकर्जाको सीमा पनि १ करोड ५० लाखबाट बृद्धि गरी २ करोड कायम ।
- २०८० असोज १८ः रियल इस्टेट कर्जामा उपत्यका भित्र र बाहिर सबैका निम्ति लोन टु भ्याल्यू रेसियो ५० प्रतिशत कायम ।
- २०८० पुस ८ः घरजग्गा कर्जाको जोखिमभार १५० प्रतिशतबाट १२५ प्रतिशतमा झार्ने निर्णय ।
- वित्तीय प्रणालीका लागि घरजग्गा कति गम्भीर विषय हो ?
- नेपाली वित्तीय प्रणालीमा घरजग्गाले समस्या ल्याएको यो पहिलो पल्ट होइन । २०६६–६७ सालमा घरजग्गामा अधिक लगानी गरेर वित्तीय प्रणाली निकै धरमराएको थियो । त्यस बेला नेपाल राष्ट्र बैंकले एउटा अध्ययन गरेको थियो । उक्त अध्ययनमा बैंकहरुले घरजग्गामा अत्यधिक लगानी गरेको देखाएको थियो । ‘वाणिज्य बैंकहरुले कुल परियोजना लागतको ६१ प्रतिशत, विकास बैंकहरुले ४९.४ प्रतिशत र वित्त कम्पनीहरूले ५९.४ प्रतिशत लगानी गरेको’ पाइएको थियो ।
- त्यस बेला बैंक तथा वित्तीय संस्थाले कर्जा लगानी गर्ने सबैभन्दा ठुलो क्षेत्र नै रियल इस्टेट र हाउजिङ भएको थियो । वाणिज्य बैंकहरुले औसतमै आफ्नो कुल कर्जाको ३२.४ प्रतिशत, विकास बैंकले २४ प्रतिशत र वित्त कम्पनीले २७.५ प्रतिशत कर्जा रियल इस्टेटमा लगाएका थिए ।
- रियल इस्टेटतर्फको निष्क्रिय कर्जाको दर वाणिज्य बैङ्कहरूमा १२.४ प्रतिशत, विकास बैङ्कहरूमा ३.७ प्रतिशत र फाइनान्स कम्पनीमा ०.८ प्रतिशत थियो । राष्ट्र बैंकको अध्ययनमा सर्वाधिक (४५ प्रतिशत) उत्तरदाताले वैकल्पिक लगानीको क्षेत्र नभएकाले घरजग्गामा बढी ऋण प्रवाह भएको बताएका थिए । त्यस बखत बैंक तथा वित्तीय संस्थाको कुल कर्जाको करिब ६० प्रतिशत घरजग्गा धितोमा प्रवाह भएको थियो ।